Ne legyünk restek körbejárni a témát, hiszen sokat nyerhetünk a felkészüléssel…

Mielőtt elkezdenénk kielemezni, hogy mit érdemes és mit tilos tenni ingatlanunk értékesítése során, érdemes leszögezni, hogy minden egyes ingatlan, minden egyes tulajdonos és minden egyes vevő esetében más-más módon érhetjük el a tökéletes adás-vételt. Az emberi kultúra sajátosságai és sokszínűsége miatt különbözünk egymástól és emiatt diverzifikáltak igényeink is. Mint az élet sok más területén ennek éppúgy van pozitív része, mint árnyoldala, így feladatunk az, hogy előnyeinket kihangsúlyozzuk és emellett hátrányainkat minimálisra redukáljuk.

Melyek a legfőbb előnyök és hátrányok?

Manapság az újépítésű lakások térnyerésével egyre inkább fontossá válik a használt ingatlanok korszerűsíthetősége, illetve egyéb bővítési lehetőségek feltárása. Utóbbi elemek miatt a lakáskeresők többsége olyan ingatlant keres, melyet saját ízlése szerint tud átalakítani, ezért sok esetben nem érdemes eladás előtti felújításra időt és pénzt pazarolni, mert a vevőnek biztos nem fog tetszeni az általunk kiválasztott járólap, parketta, konyhabútor. Természetesen itt is vannak kivételek, hiszen az V. kerületben profi belsőépítész által exkluzívan felújított lakásokért sok esetben versengenek a vevők. Telekértékesítésnél fontos lehet, hogy van-e olyan telekszomszéd, aki szintén szeretné értékesíteni a területét, ugyanis a nagyobb torta fajlagosan is többet ér.

Az első lépés, hogy eldöntsük tényleg el akarjuk-e adni ingatlanunkat vagy csak egy hirtelenjött fellángolás miatt akartunk-e váltani. Ha ezt az alapkérdést tisztázzuk, akkor sok kellemetlenségtől megkímélhetjük magunkat, ugyanis a lakásértékesítés a legtöbb esetben nem megy egyik hétről a másikra. A következő lépés, hogy elvégezzük a szükséges karbantartási munkákat. Tisztasági festés minden esetben ajánlott, ugyanis ezt legtöbbször a tulajdonos saját maga is el tudja végezni. Elcsúszott tetőcserép, bádoghiba esetén azonnali közbeavatkozás szükséges, és néhány nap száradás után érdemes a beázás nyomait is eltüntetni. Egyéb külső, belső vakolati hibákat szintén érdemes megejteni. A parkettacsiszolás már a határesetek közé tartozik, ugyanis ehhez már szakember szükségeltetik, így a költsége is magasabb.

Az árpozicionálás az elsőszámú értékesíthetőségi tényező. Érdemes megjegyeznünk, hogy értékesíteni csak akkor tudunk, ha a kínálati ár megegyezik a keresleti árral. Ez azért nagyon fontos, mert bár a magyar lakosság zöme a meghirdetés előtt kellő alapossággal körülnéz a piacon és sikeresen pozícionálja ingatlana értéket, de az emberi kapzsiság kontrollálatlanságából adódóan arra túlzottan nagy elvárt hasznot helyez el, így az előzőleg bepozícionált árra 10-15%-t tesz rá pluszban. Ezzel lényegében a lehetséges vevők nagy részét ki is zárta a buliból. Aki ezt teszi, az valójában nem akarja eladni ingatlanát, hanem csak kíváncsi arra, hogy akad-e érdeklődő rá ilyen-olyan áron. Természetesen helyes lépés az elvárt haszon, hiszen senki sem akarja elkótyavetyélni értékes tulajdonát, de a piaci árnál nem érdemes 3-5%-nál többet rátenni a meghirdetési árra. Ez az a szint, ami még a vevő tűréshatárán belül van.

Érdekes momentum, de ugyanakkor ritkán szentelnek kellő figyelmet az emberek a pszichológiai határok betartására, teszem azt ha az ingatlanunk piaci értéke a 19 200 000 forint, akkor az 5%-os elvárt hasznunkat rátéve 20 160 000 forintot kapunk, ha ezen az áron hirdetnénk meg, akkor pont elkerülnénk az igazi célközönséget a 20 milliós vevőkört. Minden ember az általa birtokolt pénzmennyiségből a lehető legtöbbet, legjobbat akarja kihozni. Ezek a pénzmennyiségek általában pszichológiai határokhoz köthetők, ilyen például a 20 millió és a 22 millió esete is. Érdemes belátni, hogy a 19,2 milliós piaci értékű ingatlanunk nem versenyképes a 22 milliós piaci értékű ingatlanokkal. A helyes lépés ebben az esetben, ha lemondunk 200-300 ezer forintról, viszont így jobb alkupozícióba kerülünk, hiszen a hirdetésünkre csak olyan emberek fognak jelentkezni, akik pont annyi pénzzel rendelkeznek, amennyiből a mi ingatlanunk megvétele esetén a legjobbat, legtöbbet tudják kihozni.

Egyedül nem megy? Bízzunk meg szakembert az értékesítéssel

Két út közül választhatunk. Amennyiben kizárólagossággal szeretnénk megbízni ingatlanközvetítőt, úgy fokozott óvatossággal kell megközelítenünk a jelölteket. Lehetőleg legyen 3-5 év közvetítői tapasztalata, és ennek megfelelő mennyiségű referenciája. Ha van rá mód, akkor a referenciák közül kérjünk el egy-két elérhetőséget és informálódjunk a közvetítő múltjáról. Ha a közvetítő nem rendelkezik weblappal, akkor az már rossz előjel, de a weblap megléte önmagában nem jelent semmit sem. Kérdezzünk rá, hogy milyen médiumokban és milyen mennyiségben fogja hirdetni ingatlanunkat. Ha nem érezzük kellően alaposnak a közvetítő várható munkáját, akkor ne írjunk alá semmilyen megbízást, mert később csak gondunk lehet belőle. Ennek a megbízásnak az előnye, hogy a közvetítő állja a kiemelt hirdetések költségeit, ugyanakkor főbenjáró hátránya, hogy sikertelen közvetítői munka esetén nem tudunk kiszabadulni a megbízási szerződés fogságából.

Más a helyzet nem kizárólagos megbízásnál. Ez esetben nyugodtan elmehetünk 3-4 nagyobb ingatlanközvetítőhöz is, akik térítésmentesen adatbázisba veszik ingatlanunkat. Ha az adott ingatlanközvetítőnél az adatbázisba vételért fizetni kell, akkor udvariasan köszönjünk el, de ha a vevőjelöltnek kell fizetni az adatbázis-szolgáltatásért, akkor is elkezdhetünk gyanakodni. Akár kizárólagossággal, akár a nélkül bízzuk meg a közvetítőket, mindkét esetben 2-3% közvetítő jutalékkal kell kalkulálnunk, melyet minden esetben az eladó, azaz mi fizetünk meg.

Hol és milyen minőségben hirdessünk?

Későbbiekben várható, hogy az ügyvédválasztással kapcsolatos tanácsokról is beszámolunk.