Nyomtat

Ingatlan értékesítési tanácsok

- 2008.02.26


Előszó

Ne legyünk restek körbejárni a témát, hiszen sokat nyerhetünk a felkészüléssel…

1. oldal

Miel?tt elkezdenénk kielemezni, hogy mit érdemes és mit tilos tenni ingatlanunk értékesítése során, érdemes leszögezni, hogy minden egyes ingatlan, minden egyes tulajdonos és minden egyes vev? esetében más-más módon érhetjük el a tökéletes adás-vételt. Az emberi kultúra sajátosságai és sokszín?sége miatt különbözünk egymástól és emiatt diverzifikáltak igényeink is. Mint az élet sok más területén ennek éppúgy van pozitív része, mint árnyoldala, így feladatunk az, hogy el?nyeinket kihangsúlyozzuk és emellett hátrányainkat minimálisra redukáljuk.

Melyek a legf?bb el?nyök és hátrányok?

Manapság az újépítés? lakások térnyerésével egyre inkább fontossá válik a használt ingatlanok korszer?síthet?sége, illetve egyéb b?vítési lehet?ségek feltárása. Utóbbi elemek miatt a lakáskeres?k többsége olyan ingatlant keres, melyet saját ízlése szerint tud átalakítani, ezért sok esetben nem érdemes eladás el?tti felújításra id?t és pénzt pazarolni, mert a vev?nek biztos nem fog tetszeni az általunk kiválasztott járólap, parketta, konyhabútor. Természetesen itt is vannak kivételek, hiszen az V. kerületben profi bels?építész által exkluzívan felújított lakásokért sok esetben versengenek a vev?k. Telekértékesítésnél fontos lehet, hogy van-e olyan telekszomszéd, aki szintén szeretné értékesíteni a területét, ugyanis a nagyobb torta fajlagosan is többet ér.

Az els? lépés, hogy eldöntsük tényleg el akarjuk-e adni ingatlanunkat vagy csak egy hirtelenjött fellángolás miatt akartunk-e váltani. Ha ezt az alapkérdést tisztázzuk, akkor sok kellemetlenségt?l megkímélhetjük magunkat, ugyanis a lakásértékesítés a legtöbb esetben nem megy egyik hétr?l a másikra. A következ? lépés, hogy elvégezzük a szükséges karbantartási munkákat. Tisztasági festés minden esetben ajánlott, ugyanis ezt legtöbbször a tulajdonos saját maga is el tudja végezni. Elcsúszott tet?cserép, bádoghiba esetén azonnali közbeavatkozás szükséges, és néhány nap száradás után érdemes a beázás nyomait is eltüntetni. Egyéb küls?, bels? vakolati hibákat szintén érdemes megejteni. A parkettacsiszolás már a határesetek közé tartozik, ugyanis ehhez már szakember szükségeltetik, így a költsége is magasabb.

Az árpozicionálás az els?számú értékesíthet?ségi tényez?. Érdemes megjegyeznünk, hogy értékesíteni csak akkor tudunk, ha a kínálati ár megegyezik a keresleti árral. Ez azért nagyon fontos, mert bár a magyar lakosság zöme a meghirdetés el?tt kell? alapossággal körülnéz a piacon és sikeresen pozícionálja ingatlana értéket, de az emberi kapzsiság kontrollálatlanságából adódóan arra túlzottan nagy elvárt hasznot helyez el, így az el?z?leg bepozícionált árra 10-15%-t tesz rá pluszban. Ezzel lényegében a lehetséges vev?k nagy részét ki is zárta a buliból. Aki ezt teszi, az valójában nem akarja eladni ingatlanát, hanem csak kíváncsi arra, hogy akad-e érdekl?d? rá ilyen-olyan áron. Természetesen helyes lépés az elvárt haszon, hiszen senki sem akarja elkótyavetyélni értékes tulajdonát, de a piaci árnál nem érdemes 3-5%-nál többet rátenni a meghirdetési árra. Ez az a szint, ami még a vev? t?réshatárán belül van.

Érdekes momentum, de ugyanakkor ritkán szentelnek kell? figyelmet az emberek a pszichológiai határok betartására, teszem azt ha az ingatlanunk piaci értéke a 19 200 000 forint, akkor az 5%-os elvárt hasznunkat rátéve 20 160 000 forintot kapunk, ha ezen az áron hirdetnénk meg, akkor pont elkerülnénk az igazi célközönséget a 20 milliós vev?kört. Minden ember az általa birtokolt pénzmennyiségb?l a lehet? legtöbbet, legjobbat akarja kihozni. Ezek a pénzmennyiségek általában pszichológiai határokhoz köthet?k, ilyen például a 20 millió és a 22 millió esete is. Érdemes belátni, hogy a 19,2 milliós piaci érték? ingatlanunk nem versenyképes a 22 milliós piaci érték? ingatlanokkal. A helyes lépés ebben az esetben, ha lemondunk 200-300 ezer forintról, viszont így jobb alkupozícióba kerülünk, hiszen a hirdetésünkre csak olyan emberek fognak jelentkezni, akik pont annyi pénzzel rendelkeznek, amennyib?l a mi ingatlanunk megvétele esetén a legjobbat, legtöbbet tudják kihozni.

Ha forgalmas környéken helyezkedik el az ingatlanunk, akkor sokakat visszatarthat a folyamatos zajszennyezés. Ilyenkor érdemes a hirdetésünkben megemlíteni, hogy az ingatlan irodának is alkalmas. Ha a lakáshoz nincs garázs, de a közelben van lehet?ség bérlésre vagy garázsvételre, akkor erre külön hívjuk fel a figyelmet. Sok lakáskeres?nél fontos a tömegközlekedés közelsége és min?sége, de ugyancsak nagy szerepet kaphat a közelben lév? óvodák, iskolák nívója is, tehát ezen többletinformációkkal fokozhatjuk a vásárlási kedvet.

Sokan azt hiszik, hogy a földszinti lakások kevesebbet érnek, mint magasabban fekv? társaik, de ez csak nagyon ritka esetben helytálló. A legtöbb földszinti és utcafronti lakás már át lett alakítva üzlethelyiséggé, így a lakás funkciójú ingatlanok közt már nem találhatók meg. Mivel a legtöbb 3-4 emeletes házban nincs lift, ezért az id?sebb korosztály keresési feltételei közt mindig megtalálható a földszinti kritérium, de nincs ez másként a kisgyermekes családoknál sem. A 19. századi belvárosi épületek földszinti lakásaiban nem ritka az 5 méteres belmagasság, amely számtalan átalakítási lehet?séget rejt magában, például galériázás formájában.  

Egyedül nem megy? Bízzunk meg szakembert az értékesítéssel

Két út közül választhatunk. Amennyiben kizárólagossággal szeretnénk megbízni ingatlanközvetít?t, úgy fokozott óvatossággal kell megközelítenünk a jelölteket. Lehet?leg legyen 3-5 év közvetít?i tapasztalata, és ennek megfelel? mennyiség? referenciája. Ha van rá mód, akkor a referenciák közül kérjünk el egy-két elérhet?séget és informálódjunk a közvetít? múltjáról. Ha a közvetít? nem rendelkezik weblappal, akkor az már rossz el?jel, de a weblap megléte önmagában nem jelent semmit sem. Kérdezzünk rá, hogy milyen médiumokban és milyen mennyiségben fogja hirdetni ingatlanunkat. Ha nem érezzük kell?en alaposnak a közvetít? várható munkáját, akkor ne írjunk alá semmilyen megbízást, mert kés?bb csak gondunk lehet bel?le. Ennek a megbízásnak az el?nye, hogy a közvetít? állja a kiemelt hirdetések költségeit, ugyanakkor f?benjáró hátránya, hogy sikertelen közvetít?i munka esetén nem tudunk kiszabadulni a megbízási szerz?dés fogságából.

Más a helyzet nem kizárólagos megbízásnál. Ez esetben nyugodtan elmehetünk 3-4 nagyobb ingatlanközvetít?höz is, akik térítésmentesen adatbázisba veszik ingatlanunkat. Ha az adott ingatlanközvetít?nél az adatbázisba vételért fizetni kell, akkor udvariasan köszönjünk el, de ha a vev?jelöltnek kell fizetni az adatbázis-szolgáltatásért, akkor is elkezdhetünk gyanakodni. Akár kizárólagossággal, akár a nélkül bízzuk meg a közvetít?ket, mindkét esetben 2-3% közvetít? jutalékkal kell kalkulálnunk, melyet minden esetben az eladó, azaz mi fizetünk meg.

Hol és milyen min?ségben hirdessünk?

Ha nem kizárólagossággal bíztuk meg az ingatlanközvetít?t, akkor érdemes saját magunknak is meghirdetni az ingatlant a nagyobb internetes adatbázisokban és néhány újságban is. Mivel az ingatlanközvetít?t?l nem várható el, hogy nagyobb összeget fektessen a mi ingatlanunk reklámozásába, ezért az általunk legjobbnak vélt kiemelési formát nekünk kell kiválasztani. Sok helyen lehetséges piros kerettel kiemelni hirdetésünket, de ez csak minimálisan növeli a láthatóságot. Amennyiben lehetséges, úgy válasszuk a f?oldali kiemelést, melyet minden bizonnyal az adott adatbázis minden látogatója észrevesz majd. Ha ingatlanunk a nélkül is kívánatos, hogy nagyobb összeget költenénk kiemelésre, akkor szerencsénk van, ugyanis az értékesítés valószín?sége magas és az alkupozíciónk is kiváló. Más esetben el?fordulhat, hogy csak alacsonyabb árral és magasabb hirdetési költséggel találunk vev?jelöltet.

Hogyan lesz vev?jelöltb?l tényleges vev??

Az értékesítés egy külön szakma, melyet nagy valószín?séggel nem áll módunkban elsajátítani, de növelhetjük sikerességünket néhány apró praktikával. Ha a költözés után a bútorainkat is le akarjuk cserélni, akkor érdemes a könnyen szállíthatók közül néhányat el?re megvenni, ilyen lehet az ebédl?garnitúra, mely sokat dobhat jelenlegi lakásunk összképén. Amennyiben sok bútorral rendelkezünk, úgy a lehet? legtöbbet távolítsuk el a lakásból. A túlzsúfolt lakás sokkal kisebbnek érz?dik valódi méreténél, illetve ha nincsenek szabad felületek, akkor a vev? fantáziája is nehezebben hangolódik rá a helyiségekre. A sok apró kacatunkat tüntessük el a szem el?l és a polcokra dísztárgyakat, vázákat helyezzünk el. Hívjuk meg barátainkat, rokonainkat és kérdezzük meg ?ket, hogy ?k mit változtatnának az elrendezésen, hátha egy-egy hasznos tippet értékesnek találunk.

A vev?jelölttel való beszélgetés során ne ferdítsük el a tényeket, de ne is hangsúlyozzuk ki a hátrányokat. Érdemes üdít?vel, teasüteménnyel megkínálni a kitartó vendéget, de túlzásokba ne essünk. Ha már a vételár meghatározására kerülne a sor, akkor térjünk ki az alkudozás alól és udvariasan hívjuk fel a figyelmét arra, hogy a vételár nem irányár, de lehet?ség van 1-2%-kal csökkenteni azt. Ha vev?jelölt komolytalan összegekkel próbálkozik, akkor valószín?leg ? maga is komolytalan vev?, tehát ne húzzuk sokáig a tárgyalást. Ha a felkínált összeg közel van az általunk várthoz, akkor mérlegelnünk kell, hogy jön-e belátható id?n belül újabb komoly vev?jelölt vagy sem, ebben mindenkinek saját belátása szerint kell döntenie.

 

Kés?bbiekben várható, hogy az ügyvédválasztással kapcsolatos tanácsokról is beszámolunk.